İstanbul’da Hangi İlçeler Gayrimenkulde Değerlendi?

İstanbul’da halihazırda olan hatların uzatılan ve yapımına sıfırdan başlanan metro projelerinin, satılık ve kiralık konut fiyatları üzerindeki etkisini Hürriyet Emlak inceledi. Satılık konut fiyatlarında Avrupa yakasında en hızlı yükseliş %109 ile Sarıyer’de olurken Anadolu yakasının değerlenen ilçesi de %53 ile Tuzla oldu. Kiralık konutlarda ise Avrupa yakasında %114 ile Bağcılar değerlenirken Anadolu yakasında %47 ile Ataşehir’deki fiyatlarda artış gözlemlendi.

Hürriyet Emlak Endeks verilerine göre satılık konut fiyatlarında %30-50 arası fiyat artışının gerçekleştiği semtler arasında Avrupa yakasında Sarıyer-Darüşşafaka, Sarıyer-Ayazağa, Kağıthane-Merkez, Beşiktaş-Yıldız, Bakırköy-Ataköy, Bahçelievler-Şirinevler, Bahçelievler-Yenibosna yer alırken; Anadolu yakasında Pendik-Kurtköy, Tuzla-Aydıntepe, Tuzla-İçmeler, Sancaktepe-Meclis, Sancaktepe-Veysel Karani, Sultanbeyli-Mimar Sinan, Çekmeköy-Soğukpınar, Ümraniye-Çamlık, Ümraniye-Esenşehir, Ümraniye-Yamanevler, Kadıköy-Bostancı, Kadıköy-19 Mayıs önde geldi.

Avrupa yakasında Sarıyer-Maslak, Eyüpsultan-Göktürk, Eyüpsultan-Akşemsettin, Eyüpsultan-Alibeyköy semtleri %50’nin üzerinde fiyat artışı kaydederken Anadolu yakasında Sancaktepe-Emek, Ataşehir-Atatürk, Kadıköy-Caddebostan, Kadıköy-Suadiye, Kadıköy-Göztepe semtlerindeki artış dikkat çekti. 

Avrupa yakasında Esenyurt-Güzelyurt, Beşiktaş-Vişnezade ve Anadolu yakasındaki Ataşehir-Barbaros semtlerindeki fiyat artışı %100’e yaklaşırken, Avrupa yakasında Esenyurt-Ardıçlı, Anadolu yakasında Sancaktepe-Abdurrahmangazi, Ümraniye-Şerifali semtlerinde %100’ün üzerinde artış gerçekleşti.

Kiralık konutlar fiyatlarına bakıldığında ise Avrupa yakasında Arnavutköy, Bağcılar ve Esenyurt ilçelerinde %50’nin üzerinde yükseliş görüldü. Anadolu yakasında ise Ataşehir ve Kadıköy ilçelerinde fiyat artışları %40’ın üzerini gördü.

Avrupa Yakası Satılık Konut Fiyatları Değişim Oranları

Avrupa Yakası Kiralık Konut Fiyatları Değişim Oranları

İstanbul Havalimanı metro projesinin hareketlendirdiği ilçeler

İstanbul’u küresel havacılık pazarının en önemli merkezlerinden biri haline getiren İstanbul Havalimanı’na alternatif ulaşım için devam eden metro inşaatı, Gayrettepe’den itibaren hattın duraklarının olacağı bazı semtleri de değerlendirdi. Özellikle Sarıyer, Eyüp, Kağıthane ve Arnavutköy ilçelerindeki semtlerdeki fiyat artışlarında dikkat çekici bir hareketlenme görüldü.  

Sarıyer’de satılık konut fiyatlarında son 1 yılda metro istasyonunun bulunduğu ve yeni metro projelerine bağlantılarının olacağı Maslak Dürrüşşafaka ve Ayazağa’da %30-50 fiyat artışı gerçekleşti. Eyüpsultan’da metro hattının geçeceği Göktürk Merkez, Akşemsettin ve Alibeyköy’de fiyatlar %50-70 arasında arttı. Kağıthane Merkez’de ise artış yine %50’ye yakın oldu.

İstanbul Havalimanı’nın bulunduğu Arnavutköy bölgesinde de havalimanının faaliyete geçmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımları hareketlendi. Boğazköy, Bolluca, Boyalık, Karaburun, Mavigöl ve Yeniköy bölgelerindeki ilan artışları da dikkat çekti. 

Kiralık konutlara bakıldığında ise son 1 yıl içerisinde Arnavutköy, Eyüpsultan, Sarıyer ve Kağıthane’de %25-60 arası artış gerçekleşti.

Bağcılar’a iki yeni metro projesi 

İstanbul’un merkezinde geniş bir alana sahip Bağcılar, mevcutta hizmet veren metro hatlarının uzatılması çalışmalarıyla değerlenmeye devam ediyor. Mecidiyeköy – Mahmutbey metro hattının Mahmutbey’den Esenyurt’a, Mecidiyeköy’den de Beşiktaş’a uzatma çalışmaları güzergah üzerinde yer alan bölgelerin ve bağlantı sağlayacak metro duraklarının olduğu semtlerin de değerini artırdı. Bağcılar’ın metro durağının bulunduğu Mahmutbey semtinde satılık konut fiyatları son 1 yıl içerisinde %30 artış gösterdi. Uzatılma çalışmaları tamamlandığında son durak olacak Esenyurt’ta da satılık konut fiyatlarında artışlar yaşanıyor. Özellikle Güzelyurt bir yıl içerisinde satılık konutlarda %84’lük fiyat artışıyla öne çıkan semtler arasında yer alıyor. 

Hürriyet Emlak Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, şu değerlendirmeleri yaptı: “Merkezden başlayan Esenyurt metro hattı oldukça uzun ve pek çok semtten geçiyor. Hattın geçtiği duraklarda bulunan semtlerde bir süredir fiyat artışlarının gerçekleştiğini gözlemliyoruz. Metro açıldığında fiyatlar daha da artacak. Satılık konutlara olan talebin yükseleceğini öngörüyoruz. Metro hattının geçeceği semtlerden Ardıçlı’da yeni projelerin yapımına başlandı. Bahçeşehir’de de yeni oluşumlar var.”

Metronun uzatılma çalışmaları tamamlandığında Kabataş’a kadar gidecek olan yönünde ise Beşiktaş ilçesinde ciddi bir yükseliş söz konusu. Vişnezade’de satılık konut fiyatlarında %83’lük bir artış yaşanırken, metronun durağının olacağı Yıldız’da %43’lük fiyat artışı gerçekleşti.

Bağcılar’ı değerlendiren bir diğer metro projesi de Kirazlı’dan başlayarak Halkalı’ya uzanacak olan proje… Metro durağının olacağı Bağcılar’ın Kirazlı semtinde satılık konut fiyatları son 1 yıl içerisinde %30 artış gösterdi.

Kiralık konutlara bakıldığında ise son 1 yıl içerisinde Bağcılar’da %112, Esenyurt’ta %65 ve Beşiktaş’ta %27’lik bir fiyat artışı gerçekleşti.

Başakşehir değerleniyor

Hürriyet Emlak’ın yapmış olduğu 2020 yılı Emlak Endeksi verilerine göre geçtiğimiz yıl İstanbul’un Başakşehir ilçesi Türkiye’nin son 1 yılda satış fiyatı en çok artan 10 ilçe sıralamasında 5’inci sırada yer almıştı. Başakşehir’de halihazırda bulunan metronun uzatma çalışmaları sebebiyle oluşacak alternatif ulaşım kolaylığı bölgeye olan rağbeti artırdı. Yapımı tamamlandığında Kayaşehir’e kadar gidecek olan metro hattı çalışması bölgede hem satılık hem de kiralık konut fiyatlarında %8 ile %20 arasında bir değişim sağladı. Kiralık konutlara bakıldığında ise son 1 yıl içerisinde Başakşehir’de %26’lık bir fiyat artışı gerçekleşti.

Bakırköy’de gayrimenkul yatırımları dikkat çekiyor

Bağcılar’ın Kirazlı semtinden başlayarak Bakırköy’deki İDO iskelesine kadar uzatılacak olan metro hattı ile Ataköy’den İkitelli’ye gidecek metro hattı Bakırköy ve çevresinde bir hareketlenme yarattı. Ataköy ve Bahçelievler’in Şirinevler semtinde ise %42-43 oranında fiyat artışı gerçekleşti. Metro durağının geçeceği Yenibosna’da ise kiralık konutlarda %48’lik bir fiyat artışı dikkat çekti. Kiralık konutlara bakıldığında ise son 1 yıl içerisinde Bakırköy’de %27 ve Bahçelievler’de %22’lik bir fiyat artışı gerçekleşti.

Anadolu Yakası Satılık Konut Fiyatları Değişim Oranları

Anadolu Yakası Kiralık Konut Fiyatları Değişim Oranları

Sabiha Gökçen Havalimanı’na gidecek metro bölgedeki yatırımları artırıyor

Mevcutta hizmet veren Kadıköy – Tavşantepe metro hattının Sabiha Gökçen Havalimanı’na uzatılması çalışmalarına devam ediliyor. Yine aynı şekilde Pendik’ten inşaatına sıfırdan başlayan başka bir metro projesinin de son durağı Sabiha Gökçen Havalimanı olacak. Havalimanının yer aldığı Kurtköy bölgesinde son 1 yıl içerisinde satılık konut fiyatlarında %44’lük bir artışın olduğu dikkat çekiyor. 

Kadıköy – Tavşantepe metro hattının uzatma çalışmalarında bir diğer ayağın da Tuzla’nın İçmeler semtinde son bulması planlanıyor. Metro çalışmaları bölgeye olan talebi de artırmış durumda. Hattın üzerinde yer alacak Pendik’in Çamçeşme semtinde son 1 yıl içerisinde satılık konut fiyatlarında %20 artış gözlemlenirken, yine hat üzerinde yer alacak Kavakpınar ilçesinde %5’lik bir artış görülüyor. Tuzla’nın Aydıntepe ve İçmeler semtlerinde %32-36 oranlarında artış dikkat çekiyor. 

Çekmeköy ve Sancaktepe yükselişte

Üsküdar’dan Çekmeköy’e kadar gelen metro hattının Sultanbeyli’ye kadar uzatılacak olması bölgedeki gayrimenkullerin değerini artırmaya devam ediyor. Güzergah üzerinde yer alan en önemli bölgelerden biri, Avrupa’nın en büyük şehir hastanesinin inşaatının da bulunduğu Sancaktepe. İlçeye bağlı Abdurrahmangazi semti satılık konut fiyatlarında 1 yıl içerisindeki %104’lük artışla dikkatleri üzerine çekiyor. Metro durağının yer alacağı Meclis ve Veysel Karani semtinde %30-40’lık artış gözlemleniyor. Metro hattının son durağı olan Sultanbeyli’de ise %41 oranında fiyat artışıyla Mimar Sinan semti dikkat çekiyor. 

Bölgeyi hareketlendiren bir diğer metro projesi de Emek – Yenidoğan metro hattı… Projenin başlayacağı Sancaktepe’nin Emek semtinde satılık konut fiyatlarında son 1 yılda %67’lik fiyat artışı gerçekleşti. Metronun durağının bulunacağı Çekmeköy’ün Aydınlar semtinde %15’lik bir fiyat artışı gözlemlenirken yine metro durağının bulunacağı Soğukpınar semtinde %32 artış gerçekleşti. Metro hattının son durağı olan Sancaktepe’nin Yenidoğan semtinde de son 1 yılda %15’lik artış dikkat çekti. 

Kiralık konutlara bakıldığında ise son 1 yıl içerisinde Sultanbeyli’de %46, Çekmeköy’de %45 ve Sancaktepe’de %4’lük bir fiyat artışı gerçekleşti.

Zeynep Tandoğan, şu değerlendirmeleri yaptı: “Çekmeköy ve Sancaktepe’de fiyatlar çok düşüktü. Bölgede inşaatların başlamasıyla fiyatlar kademe kademe yükselişe geçti. Metronun gelmesiyle birlikte bu bölgelerde değer artışının olacağını öngörüyoruz. Metro açılmadan önce yatırım yapan kazanır. Yenidoğan’da ise çok fazla sayıda inşaat var. Gayrimenkuller bu dönemde makul fiyatlardan alıcı buluyor. Arz yavaş yavaş azalırken talebin de artmaya başladığını gözlemliyoruz. Bölgeyi yatırım amacında değerlendirmek avantajlı olabilir.”

Merkezi semtlerin yıldızı parlıyor

Yapımına devam eden Göztepe – Ümraniye ve Bostancı – Dudullu metro hatları da bölgenin emlak piyasasındaki değerini artırıyor. Ataşehir’de satılık konutlarda son 1 yıl içerisinde Barbaros semtinde %84 ve Atatürk semtinde %55’lik fiyat artışları gerçekleşirken Ümraniye’nin değeri yükselen semtleri %158 ile Şerifali, %40-50 dolaylarındaki fiyat artışı ile Çamlık, Esenşehir ve Yamanevler oldu. Metro projelerinin bağlantı noktası olarak dikkat çeken Kadıköy ilçesinde ise emlak piyasasındaki hareketlenme hız kesmedi. Her iki metro projesinin başlangıç noktası arasında sahil şeridinde kalan Caddebostan, Suadiye ve Göztepe’nin yanı sıra metro hattının ilk durağı olan Bostancı ve metronun geçeceği 19 Mayıs’ta %37 ila 70 oranlarında fiyat artışları gerçekleşti. Kiralık konutlara bakıldığında ise son 1 yıl içerisinde Ataşehir ve Kadıköy’de %50, Ümraniye’de ise %35’lik bir fiyat artışı gerçekleşti.